Regular precios / no regular precios: 2 Enfoques (Caso vivienda, supermecados, ect))
1.1. Caso vivienda
Otro efecto encontrado, aunque con resultados mixtos, es que aumenta la tasa de propiedad de viviendas. Aquí el artículo, que resume los principales resultados de más de 200 artículos, publicados o no, entre 1967 y 2023
- https://x.com/EsadeEcPol/status/1838121607807537458/photo/2
Esta evidencia sería consistente con la que se ha recogido en otras ciudades durante los últimos años.
En las ayudas de ingresos, especialmente para alquiler (las más usadas en España y las que estarían enfocadas a hogares jóvenes/de bajo ingreso), observamos con la evidencia un riesgo de que una parte importante no haga bajar precios sino que acaben capturadas en el mismo
- https://x.com/EsadeEcPol/status/1838121638048530641/photo/2
Zonificación inclusiva: reservar por norma una parte del suelo/proyecto a vivienda pública/asequible. La evidencia es mixta respecto a precios y no se ve impacto positivo en oferta
La necesidad de incrementar la oferta disponible es el último de los tres grupos. Se motiva por el desequilibrio entre oferta y demanda, constatado en el bajo ritmo de producción de nuevas viviendas vs. el aumento de hogares. Algunas de las medidas consideradas/a considerar
Zonificación inclusiva: reservar por norma una parte del suelo/proyecto a vivienda pública/asequible. La evidencia es mixta respecto a precios y no se ve impacto positivo en oferta.
Movilizar viviendas vacías Siempre que se tenga en cuenta que estas viviendas no se distribuyen de manera homogénea por el territorio español, y que cada vez quedan menos por movilizar, es una opción que alberga cierto potencial
ncrementar la oferta de vivienda social España tiene un parque de vivienda pública, especialmente para alquiler, muy por debajo de los niveles europeos. Esto denota un margen considerable de crecimiento, si bien con esfuerzo y tiempos igualmente considerables
Bonos de densidad como alternativa para alinear incentivos entre la oferta privada y la necesidad pública, una opción a contemplar pero siempre dentro de una estrategia integral que la acompañe
- https://www.esade.edu/ecpol/es/publicaciones/politicas-de-oferta-para-mejorar-el-acceso-a-la-vivienda-de-alquiler-en-espa%C3%B1a/
Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña
El control de precios de alquiler se ha vuelto parte central del debate de política pública. Cataluña implementó uno en diciembre de 2020: la Ley 11/2020 que limitó los alquileres en Cataluña durante año y medio. Una evaluación a partir de microdatos y metodología precisa de la experiencia catalana basada en la comparación de viviendas afectadas y no afectadas por la regulación es fundamental no sólo para saber el efecto que tuvo aquella Ley, sino para anticipar el que pueden tener normas futuras.
Eso es lo que hace Monras y Montalvo (2022) superando con su análisis más completo y sólido los problemas de anteriores evaluaciones al ser capaz de considerar los precios de referencia en cada zona. Con ello observan un efecto a la baja en el precio del alquiler agregado del 5%, concentrado en las viviendas caras, y en contraste un aumento significativo en las viviendas más baratas que tendieron a pegarse al “techo” marcado por el índice de referencia. La norma actuaría aquí en sentido contrario al buscado.
De la mano con este menor precio, el estudio encuentra un descenso en la oferta de alquiler de alrededor de un 10% de menos contratos firmados, concentrado en las viviendas caras. A la luz de la evidencia de otros lugares, esto podría:
→ subir los precios y trasladar viviendas de alquiler a venta, solo accesibles para los hogares de más ingresos
→ reducir la construcción futura por falta de incentivos
→ desplazar la demanda a zonas o ciudades limítrofes (donde sí suben los precios)
→ bajar la calidad media de los inmuebles porque los mejores no se ponen en alquiler
Los datos de Monrás y Montalvo (2022) indican, además, un alto grado de incumplimiento, pues aparecen en ellos pisos con alquiler por encima de este índice de referencia. Esto es consistente con la evidencia en otras ciudades de creación de mercados paralelos negros para alquiler a efectos de sortear regulaciones.
Dada esta evidencia, pensamos que el problema de los altos precios del alquiler se debe más a un problema de oferta que de poder de mercado. Es por ello que planteamos tres recomendaciones:
1. La solución al problema de la asequibilidad de la vivienda pasa por aumentar la oferta de viviendas en alquiler a través de medidas como colaboración público-privada, reservar un porcentaje de promociones de viviendas para el alquiler, incentivos fiscales para propietarios que pongan sus viviendas en el mercado de alquiler asequible y mejorar la seguridad jurídica para propietarios.
2. Es importante evaluar adecuadamente las políticas de control de alquileres utilizando microdatos y metodologías precisas capaces de vincular causa y efecto de manera creíble.
3. A partir de esa misma evidencia, los profesionales de la academia,
las políticas públicas y la divulgación deben hacer un esfuerzo para
estudiar y entender los posibles efectos
negativos de las políticas de límites al alquiler
https://www.esade.edu/ecpol/es/publicaciones/los-efectos-de-la-limitacion-de-precios-de-los-alquileres-en-cataluna/
Lo que servirá y lo que no de la nueva política de vivienda para mejorar el acceso al alquiler
Jorge Galindo, Ángel Martínez Jorge, Javier Martínez Santos, Natalia Collado Van-Baumberghen
La nueva política de vivienda plantea resolver los evidentes problemas del alquiler en las ciudades españolas a través de un control de precios en zonas tensionadas y un esfuerzo para incrementar la oferta de alquiler social. El esfuerzo en acceso es prometedor y va en la dirección adecuada para resolver el problema, mientras que el control podría resultar contraproducente.
El compromiso encaminado a mejorar la accesibilidad de alquiler social y movilizar vivienda vacía a tal efecto es potencialmente muy fructífero. Para sostener el pulso al reto que supondrá llevar a España a los niveles de vivienda social de nuestro entorno (la media europea multiplica x4 nuestros niveles) recomendamos:
- Trabajar con objetivos que dimensionen bien las expectativas a medio
plazo: por ejemplo, llegar a un 20% de vivienda pública en 20 años,
como ha sugerido el gobierno, nos pondría a la
altura de los países del norte del continente, pero en órdenes de magnitud exigiría aproximadamente que cada año de aquí a 2043 añadiéramos tantas viviendas al parque social como las que hemos logrado sumar hasta el día de hoy en total, un ritmo difícil de imaginar. - Priorizar reconversión de viviendas a corto plazo para empezar a destensionar el mercado cuanto antes. La transformación de 50.000 viviendas de la Sareb que ha comprometido el gobierno va en esa dirección, por sí misma añadiría un sustancial 17% el parque actual de vivienda de alquiler social.
- Negociar la compra de viviendas a grandes tenedores con un descuento respecto al precio de referencia para convertirlas en alquiler social. Para dimensionar, García Montalvo (2023) sugirió hace poco la adquisición de hasta 20.000 unidades con un 20% de rebaja.
- Al reconvertir viviendas disponibles es crucial tener en cuenta que sólo servirán aquellos que encajen en ubicación y tipología de vivienda con la demanda por cubrir.
- En las viviendas sociales de nueva construcción sería necesario trabajar en una planificación urbana que invierta en servicios básicos como transporte, salud, educación y zonas verdes para asegurar que sean atractivas para la demanda.
La ley propone además reservar un 40% del suelo urbanizable en nuevos
proyectos al parque público. Para evitar que esto acabe desincentivando
la creación de nuevas viviendas sería
conveniente complementarlo con bonos de densidad: incentivos que
permitan a los promotores construir más en las zonas en que obtengan
permiso, aumentando viviendas o altura a cambio de que incluyan más
unidades de alquiler social, como se implementan, por ejemplo, en
California o Nueva York.
En contraste con las políticas de incremento de oferta, según la evidencia recogida con la experiencia en Cataluña y otros lugares, el control de precios podría tener efectos indeseados:
- Acabar provocando una subida de los alquileres de menor precio en las zonas tensionadas, puesto que tenderían a “pegarse al techo” que sería evidente para todos los arrendatarios.
- Además, hay indicios tanto en Cataluña como en otras experiencias del mundo que sugieren efecto negativo sobre la oferta, especialmente la de mayor calidad o nivel de precios.
- La ley establece fronteras geográficas para definir beneficiarios en lugar de criterios a nivel de hogar, lo que puede generar injusticias redistributivas en zonas limítrofes: algunos que lo necesitarán quedarán fuera, mientras otros que no lo necesiten serán beneficiados.
- La decisión de establecer la fórmula para definir lo que es una zona tensionada se le asigna al INE lo que podría politizar un organismo autónomo como el INE.
- https://www.esade.edu/ecpol/es/publicaciones/lo-que-servira-y-lo-que-no-de-la-nueva-politica-de-vivienda-para-mejorar-el-acceso-al-alquiler/
El impacto de la pandemia en el mercado de la vivienda en España: diagnóstico y políticas
José María Raya -3 Nov, 2020
- https://www.esade.edu/ecpol/es/publicaciones/el-impacto-de-la-pandemia-en-el-turismo-modelos-estancias-y-mercado-de-alquiler/
- https://www.esade.edu/ecpol/es/publicaciones/esaadeecpol-insight-impacto-pandemia-vivienda/
2-El control de rentas paraliza los proyectos de -nueva-vivienda-social -alquiler en Catalunya.
La aplicación de límites a los alquileres que entra en vigor hoy en los 140 mayores municipios de Catalunya ha paralizado ya todos proyectos para construir vivienda social y vivienda libre de alquiler, según coinciden los diferentes agentes del sector inmobiliario.
“Salvo los proyectos que estaban ya en obras, se ha parado todo”, reconoce Miles Leonard, directivo del área de mercado de capitales de la consultora Cushman & Wakefield. A su juicio, promotores y propietarios se han puesto a la espera de conocer exactamente cómo se aplicará la norma, que la Generalitat modificó el jueves y que ayer el Gobierno aprobó con su publicación en el BOE.
“Hemos de analizar qué posibilidades hay de emprender acciones legales”, reconoció el directivo. A su juicio, sin embargo, los propietarios institucionales van a poner a la venta los pisos de alquiler que tienen en Catalunya, uno a uno, vendiéndolos a particulares. “Otras opciones, como el alquiler de corta estancia o de media estancia, aquí precisamente son difíciles de implementar”, admitió.
Desinversiones millonarias con beneficios
Algunos fondos de pensiones internacionales han construido en Catalunya complejos enteros de viviendas para alquilar. Es el caso del holandés APG, los alemanes Patrizia y DWS, o el estadounidense CBRE IM. En su caso la venta a particulares de esas viviendas, situadas en zonas bien comunicadas del área metropolitana y prácticamente nuevas, les permitirá salir de Catalunya con beneficios, porque la falta de pisos ha disparado en los últimos años sus precios.
No solo se han parado los proyectos para construir vivienda libre de alquiler, sino también vivienda social, a pesar de que teóricamente esta es una prioridad del Gobierno. “Esta mañana teníamos una reunión con un banco y ya nos ha dicho que no nos van a dar ni un euro. Y sin financiación no podemos hacer pisos”, explicó Xavier Vilajoana, presidente de la Associació de Promotors i Constructors de Catalunya (APCE) y de Euroconstruc, una empresa especializada en la construcción de vivienda protegida.
La propuesta inicial de la Generalitat era que los pisos nuevos o rehabilitados en los últimos cinco años, los de protección oficial, los que tuviesen alquiler social o rentas muy bajas no tuviesen control de rentas. Pero con la norma publicada el jueves, también se verán afectados. Vilajoana explica que cuando la Generalitat califica una promoción como de Vivienda Protegida en alquiler fija también el precio al que puede alquilarse, y esa previsión de ingresos permite al promotor y al futuro comprador conseguir financiación. Ahora se aplicará el índice, que en algunos casos es inferior y variará cada año.
“Vamos a estudiar acciones legales. Por esa regulación y por cómo se ha aprobado”, señala. La Generalitat publicó la nueva Memoria que regula las zonas tensionadas y la resolución en la que la aprueba el mismo jueves, cuando la ley obliga a que haya un plazo de 20 días de información pública para que los afectados puedan presentar alegaciones. “No saben lo que han hecho –lamentó–. Se acaban de cargar definitivamente el sector” de la promoción privada de vivienda social para alquilar.
La resolución de la Generalitat deja también atrapados a los propietarios que se acogieron a la posibilidad de ceder sus viviendas a la administración, cuando éstas estaban ocupadas, legal o ilegalmente, por familias vulnerables que no podían pagar la renta. El mecanismo, establecido en la ley de 2015, prevé que la Agència de l’Habitatge de Catalunya pague al propietario que sea gran tenedor una renta equivalente a la de una vivienda protegida de régimen especial (la más baja). Pero a cambio le asegura algún ingreso por el inmueble. La cesión solo dura lo que dure el contrato en curso, pero con la nueva norma cuando este acabe el propietario habrá de alquilar el piso al mismo precio, con independencia de que el índice sea más alto.
Lo mismo sucederá a quienes hayan cedido sus viviendas a entidades que los destinan a alquiler social. Carme Trilla, presidenta de la Fundació Hàbitat3, que gestiona unas 400 viviendas sociales por esta vía, señala que la clave son los límites temporales. “Si son tres años, como dice expresamente la ley, todos nos podremos adaptar”, dice, aunque admite que “en el sector hay miedo a que la norma se haga permanente como algunos de sus impulsores desearían”.
Trilla reconoce la complejidad que va a introducir la normativa, para determinar en qué nivel de la horquilla de rentas que fija el índice se situará el inmueble y lamenta que la ley de Vivienda impone a los promotores sociales como la misma Hàbitat3 las obligaciones de los grandes tenedores. A su juicio, el reto será generar la oferta de pisos necesaria para mejorar el acceso a la vivienda y que puedan levantarse los controles. “España ya tuvo control de rentas en el siglo XX y sabemos bien lo que pasó: destruyó el mercado de alquiler”.
A su juicio, para elevar la oferta de vivienda -que ahora ya está en caída libre- pese al tope de las rentas son necesarios incentivos, como copagos, desgravaciones fiscales o dar garantías de cobro. En este sentido, Trilla criticó la obligación de ofrecer alquiler social a familias vulnerables que se ha impuesto a los grandes tenedores (propietarios de cinco o más pisos) en Catalunya. “Es una decisión arbitraria, que hunde económicamente al afectado. Claro que hemos de evitar los desahucios, pero no a costa de los propietarios. Hemos de pacificar al sector porque solucionar el problema de la vivienda requiere la colaboración de los propietarios privados, que son los dueños del 98% de las viviendas que tenemos”.
El Gobierno iniciará esta semana en Cataluña, única región que por el momento declara zonas tensionadas, el control de precios del alquiler más de cuatro años después de que PSOE y Unidas Podemos lo suscribieran en su acuerdo programático para conformar el primer Gobierno de coalición de la democracia.
Los nuevos contratos de alquiler que se firmen en Cataluña tendrán que someterse a un límite a partir del próximo 13 de marzo después de que se cumplan 10 días de consulta pública desde la publicación de la resolución por parte del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. En concreto, la limitación afectará a 140 municipios de la región, incluyendo las principales ciudades catalanas.
Cerca de un año después de dar luz verde a la Ley de Vivienda, el departamento dirigido por Isabel Rodríguez presentó la semana pasada el nuevo índice de referencia de precios que servirá para controlar los precios de los alquileres en zonas tensionadas.
La importancia de este índice radica en que se tendrán que acoger a estos precios los contratos de alquiler de viviendas pertenecientes a grandes propietarios con 10 o más pisos (o más de cinco, si así lo decide una comunidad autónoma). También lo harán pisos que salgan por primera vez al mercado del alquiler en un período de cinco años, aunque pertenezcan a pequeños propietarios.
La herramienta se ha conformado con datos del IRPF que facilitan los propietarios sobre sus pisos en alquiler que bajan a un nivel de sección censal y establece un rango mínimo y uno máximo en función de determinadas características como la disponibilidad de ascensor o consejería, el estado de la vivienda o el certificado energético.
El Ejecutivo definió como zona tensionada en la norma a aquellos lugares en los que la renta de los hogares dedicada al pago del alquiler o de la hipoteca, además de los suministros, superase el 30% en ambos casos, o bien, que la evolución del precio del alquiler en los últimos cinco años fuera superior en tres puntos a la del IPC.
En el caso de los pequeños propietarios, sus alquileres en vigor no tendrán que acogerse al índice, pero, en caso de firmar un nuevo contrato, deberán referenciar el precio al del inquilino anterior. Además, desde la aprobación de la Ley de Vivienda, todos los contratos tienen limitada la subida anual del precio al 2% el año pasado, 3% este 2024 y, a partir de 2025, a lo que determine un nuevo índice que el Instituto Nacional de Estadística (INE) debe desarrollar.
GRAN CHOQUE
El límite a los alquileres fue uno principales caballos de batalla en el primer Gobierno de coalición entre PSOE y Unidas Podemos. En el acuerdo programático firmado a finales de 2019, ambas formaciones acordaron impulsar “las medidas normativas necesarias para poner techo a las subidas abusivas de precios de alquiler en determinadas zonas de mercado tensionado”.
En concreto, hacían referencia al desarrollo de índices de precios tanto estatal como autonómicos para que se pudieran utilizar por parte de los ayuntamientos y/o comunidades autónomas para “regular las subidas abusivas del precio del alquiler en las zonas previamente declaradas tensionadas y a la vez evitar posibles efectos de contracción de la oferta de vivienda en alquiler”.
Ese acuerdo se producía en paralelo a la aprobación por parte del Gobierno de Cataluña de una ley de vivienda autonómica que incluía el desarrollo de su propio índice de precios y el control de precio de los alquileres. Sin embargo, el Tribunal Constitucional tumbó en marzo de 2022 parte de la norma, incluyendo estos artículos, por vulnerar competencias estatales.
Al comienzo de la legislatura, el entonces ministro, José Luis Ábalos, anunció la intención de aprobar una Ley de Vivienda con la intención de frenar la subida de los alquileres. Durante más de dos años, el control de los precios del alquiler fue uno de los principales escollos para que la norma saliese adelante. Los socialistas siempre defendieron los incentivos fiscales a propietarios como medida para estimular la oferta en alquiler, mientras que los morados, EH Bildu y ERC apostaron por introducir controles.
En febrero de 2022, el Consejo de Ministros aprobó el anteproyecto en primera vuelta, tras lo cual comenzó su trámite parlamentario. Se trataba de un texto que disgustó a los socios del PSOE, ya que contemplaba las bonificaciones fiscales y sólo contemplaba limitar las rentas de los contratos de grandes tenedores en las zonas tensionadas. Además, se planteaba una moratoria de 18 meses para que el control de precios entrase en vigor.
Tras 13 meses de negociaciones, el Gobierno alcanzó el pasado mes de abril un acuerdo con ERC y EH Bildu para sacar adelante el texto. Finalmente, la norma incorporaba controles a los contratos de alquiler de pequeños propietarios en zonas tensionadas y eliminaba esta moratoria, pese a lo cual el Ejecutivo ha necesitado de 10 meses más para ultimar un índice de precios con el que finalmente aplicar los controles.
ÚLTIMAS QUEJAS
Pese a que la entrada en vigor es inminente, el resultado final del trabajo del Ministerio no ha terminado por convencer al 100% a sus socios. Desde la Generalitat, fuentes de la Conselleria de Territori señalan a Servimedia que habrían preferido combinar el índice estatal con el autonómico que desarrolló el Ejecutivo catalán hace años, ya que fue “lo que se acordó”.
Desde Sumar, dirigentes destacados como Íñigo Errejón o Aina Vidal también trasladaron sus dudas con el índice y la formación solicitó una reunión al Ministerio de Vivienda. Pese a que veían “margen” para hacer cambios, fuentes de Vivienda señalan a Servimedia que la reunión celebrada esta semana fue “técnica”, ya que se explicó el funcionamiento del índice y “no se abrió la puerta” a modificaciones.
Así las cosas, Cataluña será la primera región en aplicar el control de precios y próximamente podrían sumarse Asturias y Navarra, regiones que han “manifestado verbalmente” esta posibilidad, según el secretario de Estado de Vivienda, David Lucas. En cambio, Castilla-La Mancha no ha negado en público su aplicación, pero su estrategia en vivienda se ha dirigido a aumentar la oferta en zonas tensionadas, mientras que las comunidades gobernadas por el PP ya alertaron de que no controlarían precios.
Cataluña se resigna a aplicar el índice estatal para limitar el alquiler pero cree que “no bajarán los precios”
La consellera Ester Capella anuncia la publicación “inminente” de la declaración de áreas tensionadas y airea sus desavenencias con el Ministerio de Vivienda
https://elpais.com/economia/2024-02-26/cataluna-se-resigna-a-aplicar-el-indice-estatal-para-limitar-el-alquiler-pero-cree-que-no-bajaran-los-precios.html
"Esto parece la consecuencia de visiones dispares (legítimas) pero también de las prisas y el caos de los conflictos relacionados con la Ley de Vivienda, la formulación del Índice y los intereses de las CCAAs. Al final sacan algo que no contenta a nadie" H.C.
En realidad sus afirmaciones son hipótesis sobre posibles mecanismos causales que podría tener el Índice: ¿aumenta la oferta o la reduce? ¿Las horquillas afectan en los precios? Más allá de la ideología de cada uno, estas son preguntas empíricas que demandan respuestas empíricas
Para saberlo, se podría haber introducido en la ley una prueba piloto en donde se implementara el Índice en una serie de zonas tensionadas elegidas aleatoriamente (unas con horquillas y otras sin) y se comparara con otras no seleccionadas. Y medir el impacto en oferta y en precio
Pero ningún partido lo propuso, porque todos querían que saliera a su manera o nada. Y ahora les resulta más cómodo hacer grandes afirmaciones no en base a evidencia, sino al partidismo. Para ellos es más fácil que todo siga igual, para que puedan decir lo que más les convenga.
Por su lado, los expertos en vivienda cada vez señalan más que estas medidas no se pueden considerar de manera aislada, sino como parte de un paquete más completo. Esto tiene sentido, pero tiene que haber una lógica causal detrás que lo justifique y también se debería comprobar
Sino seguiremos como siempre: Introducimos políticas y gastamos dinero público en programas que no sabemos si funcionan, políticos con prisas y sin rigor eligen el camino fácil donde los suyos siempre tienen razón y los ciudadanos cada vez más frustrados y perdidos.
https://twitter.com/hcuello_/status/1768975621709853171
La mayoría de ciudadanos se pierde en estos debates, asumen las políticas, y si fallan o no, después son muy pocos los que son capaces de pedir que se asuman responsabilidades, seguirán vota a su partido, lo haga bien o mal. Es lo que hay
En Austria, el 24% de viviendas son de alquiler social, una cifra que se dispara al 60% en su capital, Viena
Países Bajos tiene un 30% de viviendas destinadas al alquiler social, lo que le convierte en el país europeo con más parque destinado a esta modalidad en la que los precios que se aplican son inferiores a los del mercado. Por detrás está Austria, con el 24%; Dinamarca y Suecia, con un 20% aproximado cada uno; y Reino Unido y Francia, donde ronda el 17% en ambos casos. Son datos del Boletín Especial de Vivienda Social de 2020, el último de este tipo publicado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma).
Por ciudades, destaca la capital austriaca, Viena, donde la cifra sube hasta el 60%. "Es una ciudad ideal para cuestiones de vivienda y casi todas son de titularidad pública", señala Rodríguez López.
Reino Unido
Rodríguez López nos cuenta que Reino Unido ha tenido regulación en cuestiones de alquiler, pero actualmente no cuenta con ella. "Es un país muy complicado en el acceso a la vivienda y el alquiler medio actualmente ronda las 2.300 libras", defiende. En esta línea, Taltavull destaca que Reino Unido fue de los pioneros en el alquiler social y tiene un sistema de gestión basado en las building societies, empresas sin ánimo de lucro que gestionan los parques de vivienda públicos para hogares de renta baja. "La fijación de las rentas es política, pública, no son rentas indexadas al mercado", señala.
En América, Canadá prohíbe la compra de viviendas a extranjeros
El Gobierno de Canadá prohibirá a los extranjeros no residentes que compren viviendas durante los próximos dos años para controlar la subida de precios. "La ley de Canadá es similar a la de Nueva Zelanda y alguna isla del Pacífico", señala el catedrático de Economía de la Universidad Pompeu Fabra. No obstante, defiende que los extranjeros no llegan al 1% de las compras y "todo esto es no querer afrontar el problema fundamental de las zonas densamente pobladas, que es la falta de oferta".
Una de las claves para estos expertos es la promoción de las viviendas destinadas al alquiler social, algo en lo que España se sitúa a la cola de Europa. Del total del parque de viviendas, nuestro país solo destina el 2,5% al alquiler social, una cifra diez veces inferior a la de Países Bajos y Austria. "España está muy por debajo del promedio de la Unión Europea, que es del 10% de viviendas principales", remarca Rodríguez López.
Por ello, García Montalvo ve necesario dejar de dar subvenciones a la "piedra" (la venta de viviendas) y apostar por consolidar un parque de vivienda social permanente en el país. “Una regulación para hacer vivienda en alquiler social y que nunca salga del parque público para venderse en el privado, ya sea para alquiler o para compra", recalca. También ve fundamental no cambiar de regulación y estrategia "cada dos por tres": "Se habla de la maravilla del parque de vivienda social en Viena, pero claro, se ha construido en 105 años", nos asegura.
Para García Montalvo, "en cualquier país razonable, lo que hace una persona joven es alquilar en vez de comprar, porque no ha podido ahorrar o no tiene un trabajo consistente para meterse en una hipoteca". Por ello, apuesta por seguir el ejemplo del País Vasco, con una trayectoria de 20 años mejorando su promoción de vivienda en alquiler social y donde Vitoria cuenta con aproximadamente un 20% de viviendas destinadas a alquiler social, según indica, una cifra más en la línea de otras capitales europeas. "Lo que se necesita es un mercado de alquiler eficiente, que funcione y con precios asequibles", concluye
Tres especialistas conversan sobre uno de los temas más calientes de la campaña y alertan de que ven demasiada división en una materia que necesita acciones a largo plazo: “En cuatro años no haces nada
- https://elpais.com/espana/elecciones-autonomicas/2023-05-14/los-expertos-en-vivienda-lo-tienen-claro-sobra-polarizacion-y-faltan-recursos-para-el-alquiler.html
- https://www.lavanguardia.com/economia/20230129/8715075/control-de-precios-vivienda-alquiler-pisos-venta-espana.html
Primer punto los tertulianos de la TV antes de opinar se deberían informar bien de que supone regular precios, por ejemplo del alquiler, donde ha funcionado y donde no ha funcionado, y los motivos.
Es facil ver las medidas que se han tomado en España desde hace 2 años, cuales han funcionado y cuales no
YIMBY cities show how to build homes and contain rents
But to take full advantage of deregulation, Austin and Auckland need other changes
https://www.economist.com/finance-and-economics/2024/07/17/yimby-cities-show-how-to-build-homes-and-contain-rents
Cualquier intento de controlar una variable económica inevitablemente tendrá repercusiones
Así pues, los trabajos realizados hasta ahora nos indican que el mensaje general es que no existe una solución única para el problema de los alquileres y que por ello las consecuencias de un control de precios no siempre conlleva la misma consecuencia. El diseño de políticas de control de alquileres debe ser un proceso cuidadoso, basado en evidencia y adaptado a las circunstancias locales. Requiere un enfoque matizado que reconozca tanto los beneficios como los riesgos potenciales.
- https://cincodias.elpais.com/economia/2024-07-22/lo-que-sabemos-del-control-de-alquileres.html?ssm=TW_CC#
- https://articulosclaves.blogspot.com/2024/07/lo-que-sabemos-del-control-de-alquileres.html
Rent Control
Kholodilin offers a comprehensive review of the literature on rent control, some 206 papers, published and unpublished from 1967-2013. The results are summarized in the figure below where (-) indicates papers finding a negative effect, (0) no effect and (+) a positive effect. The top left figure, for example, shows, not surprisingly, that almost all papers find that rent controls does lower rents in the rent-controlled units.
Most papers that study the issue, however, find that rents increase in the uncontrolled units (middle row, right column.) In other words, “the imposition of rent control amplifies the shortage of housing. Therefore, the waiting queues become longer and would-be tenants must spend more time looking for a dwelling.”
Similarly, “nearly all studies indicate a negative effect of rent control on mobility” (top column, middle row).
Importantly, “the published studies are almost unanimous with respect to the impact of rent control on the quality of housing….[namely] that rent control leads to a deterioration in the quality of those dwellings subject to regulations.” (middle row, middle column).
Octubre 2021
El Consejo de Ministros ha aprobado la primera ley de vivienda de la democracia, una norma que busca garantizar el acceso a la vivienda de los colectivos más vulnerables y que tiene entre sus principales medidas la limitación de los precios de los alquileres a grandes tenedores en las denominadas zonas tensionadas, bonificaciones de hasta el 90 % para pequeños propietarios si posibilitan la bajada de los precios o el fomento del parque público de vivienda. El anteproyecto de ley ve la luz casi un año después de lo pactado por los socios de Gobierno, PSOE y Unidas Podemos, que lograron un acuerdo in extremis a comienzos de mes para salvar el último escollo en las negociaciones de los Presupuestos para 2022. El Gobierno pretende enviar al Congreso la norma "antes de fin de año", si bien ahora seguirá por la vía de urgencia un procedimiento de audiencia e información pública, tras lo cual podría ser remitido al Consejo de Estado. No obstante, el Ejecutivo aún no tiene garantizados los apoyos necesarios en el Congreso, por lo que la tramitación parlamentaria que comenzará ahora tiene visos de convertirse en ardua y hace dudar a muchos, incluso, de que termine en la aprobación de la norma. En este sentido, el PP ya ha anunciado que recurrirá ante el Tribunal Constitucional
https://www.youtube.com/watch?v=2jGBwa27IFw
https://www.youtube.com/watch?v=sALg7YAj4aQ&t=1s
https://www.youtube.com/watch?v=WwzCLbMwic0
https://www.youtube.com/watch?v=5k7SSYBqhww
https://www.youtube.com/watch?v=KSKM2klNUcE
https://www.youtube.com/watch?v=Mk4uKg-bayk
https://articulosclaves.blogspot.com/2024/03/el-hundimiento-de-la-inversion-publica.html
Accés a l’habitatge: cinc propostes
Les polítiques econòmiques s’han d’avaluar d’acord amb els seus resultats reals i no segons la seva voluntat. La voluntat dels alts càrrecs polítics, suposo, és aconseguir fer l’habitatge més accessible per a tothom, però, com ja vam veure en l’article anterior, limitar els preus del lloguer no és la solució. De fet, limitar els preus provocarà agreujar encara més la situació. És com intentar apagar el foc amb gasolina. Per tant, deixem-nos ja de pegats a curt termini i populistes i comencem a pensar i a actuar amb sentit. Llavors, què hem de fer? Vam avançar que la solució passa per incrementar l’oferta i/o desincentivar la demanda. D’acord amb l’informe sobre el sector de l’habitatge a Catalunya el nombre d’habitatges llogats durant el 2023 ha disminuït un 12,9 % respecte a l’any anterior. Per tant, és obvi que alguna cosa no funciona correctament. Així doncs, anem primer a analitzar la part de l’oferta. En primer lloc, s’han de fer dues coses:
1. Construir molt més habitatge públic i/o privat. Segons l’informe sobre el sector de l’habitatge a Catalunya, durant el 2023 la xifra de construcció de noves vivendes ha baixat un 11,6 % respecte a l’any anterior. De fet, segons un altre estudi de BBVA Research, a nivell nacional són necessàries un milió de vivendes addicionals fins al 2030 per a solucionar aquest problema. En aquest sentit, Viena representa un exemple a seguir. La ciutat austríaca porta anys construint vivenda social juntament amb vivenda privada. De fet, prop del 60 % de la vivenda és propietat de la ciutat i/o de cooperatives, mentre que aquesta xifra es redueix al 3 % en el cas d’Espanya. Val a dir que la ciutat natal d’Stefan Zweig també regula el preu del lloguer, encara que d’una manera molt laxa i acompanyat d’altres mesures efectives. A més, tot i que Viena també presenta alguns problemes d’accés a l’habitatge, aquests són molt menys preocupants que a altres ciutats europees. Cal destacar també la forma de construir d’aquesta ciutat. Vivenda social no ha de ser equivalent a vivenda de poca qualitat i en forma de “guetos”, ja que, d’aquesta manera, el problema persistirà tot i edificar més habitatges. Els requisits també han de permetre l’accés a la classe social alta.
2. Entitats com la Sareb posi a disposició dels consistoris i, per tant, tregui al mercat tot el seu parc de vivendes. A quasi tots els municipis hi ha edificis sencers buits que estan acabats o pràcticament acabats. Això és inadmissible, sobretot en aquesta època de dificultat d’accés a l’habitatge. En aquest sentit, alineo la meva opinió amb la de l’editorial d’aquest setmanari: hi ha poders econòmics que es resisteixen a aplicar aquesta mesura. Tot i això, molts ajuntaments estan fent una gran feina en aquest sentit. Per exemple, l’Ajuntament d’Amposta està arribant a acords importants en diferents entitats per a treure al mercat una gran quantitat de vivendes.
3. En la mateixa direcció, si volem incrementar o incentivar l’oferta el Govern ha de crear una situació adequada per als qui poden fer-ho, concretament, els propietaris de les vivendes. En aquest sentit, s’ha d’oferir molta més seguretat econòmica i jurídica als propietaris. Per exemple, se’ls ha de garantir el cobrament puntual del lloguer, uns mínims de seguretat davant desperfectes causats pels inquilins i una actuació immediata en cas d’ocupació de la vivenda. Encara que sobre el paper aquestes mesures ja s’apliquen, el Govern les ha de garantir amb molta més solvència, seguretat i efectivitat que ara. Tanmateix, com molt bé diu la mateixa editorial d’aquest setmanari, els consistoris necessiten més competències i recursos per a pal·liar aquest problema, ja que són qui realment estan a primera línia i coneixen la situació de més a prop. Actualment, s’han d’esprémer el cervell i idear creatives fórmules per a tractar de suavitzar la batzegada.
D’altra banda, la demanda de vivenda també juga un paper rellevant. Com ja hem dit anteriorment, l’altra part de la solució consisteix en desincentivar la demanda. Aquí proposem dues mesures addicionals:
4. Estricta regulació o directament la prohibició de pisos turístics. Generalment, no soc partidari de l’excessiva regulació o la prohibició, però en ocasions l’evidència t’ho deixa ben clar: part de l’increment de preus és degut a aquest fenomen. I els ajuntaments no han de tenir por en aplicar aquesta mesura. Grans ciutats com Nova York o París ja ho han fet. Barcelona també els prohibirà a partir del 2028. Com sempre en economia, sovint hi ha un grup poblacional perjudicat. En aquest cas, els principals perjudicats seran els turistes, ja que les seves opcions d’allotjament vacacional es veuran reduïdes. Personalment, considero que és un mal que podem suportar.
5. Desincentivar la demanda d’habitatge en aquelles zones més
tensionades, bàsicament, les grans ciutats. Com? Canviant el model
productiu per a aconseguir el famós repoblament rural. No obstant, això
no és tasca fàcil i, sobretot, és una mesura a llarg termini. De fet, és
quasi més una utopia que una realitat. Però, com quasi res, no és
impossible.
Aquestes propostes són les mesures que s’haurien d’aplicar si l’objectiu
és solucionar el problema de l’accés a l’habitatge. Ara bé, la seva
aplicació depèn de dues grans qüestions: es volen donar més competències
als ajuntaments? I, hi ha prou diners per a construir molta més vivenda
social?
Les polítiques econòmiques s’han d’avaluar d’acord amb els seus resultats reals i no segons la seva voluntat. La voluntat dels alts càrrecs polítics, suposo, és aconseguir fer l’habitatge més accessible per a tothom, però, com ja vam veure en l’article anterior, limitar els preus del lloguer no és la solució. De fet, limitar els preus provocarà agreujar encara més la situació. És com intentar apagar el foc amb gasolina. Per tant, deixem-nos ja de pegats a curt termini i populistes i comencem a pensar i a actuar amb sentit. Llavors, què hem de fer? Vam avançar que la solució passa per incrementar l’oferta i/o desincentivar la demanda. D’acord amb l’informe sobre el sector de l’habitatge a Catalunya el nombre d’habitatges llogats durant el 2023 ha disminuït un 12,9 % respecte a l’any anterior. Per tant, és obvi que alguna cosa no funciona correctament. Així doncs, anem primer a analitzar la part de l’oferta. En primer lloc, s’han de fer dues coses:
1. Construir molt més habitatge públic i/o privat. Segons l’informe sobre el sector de l’habitatge a Catalunya, durant el 2023 la xifra de construcció de noves vivendes ha baixat un 11,6 % respecte a l’any anterior. De fet, segons un altre estudi de BBVA Research, a nivell nacional són necessàries un milió de vivendes addicionals fins al 2030 per a solucionar aquest problema. En aquest sentit, Viena representa un exemple a seguir. La ciutat austríaca porta anys construint vivenda social juntament amb vivenda privada. De fet, prop del 60 % de la vivenda és propietat de la ciutat i/o de cooperatives, mentre que aquesta xifra es redueix al 3 % en el cas d’Espanya. Val a dir que la ciutat natal d’Stefan Zweig també regula el preu del lloguer, encara que d’una manera molt laxa i acompanyat d’altres mesures efectives. A més, tot i que Viena també presenta alguns problemes d’accés a l’habitatge, aquests són molt menys preocupants que a altres ciutats europees. Cal destacar també la forma de construir d’aquesta ciutat. Vivenda social no ha de ser equivalent a vivenda de poca qualitat i en forma de “guetos”, ja que, d’aquesta manera, el problema persistirà tot i edificar més habitatges. Els requisits també han de permetre l’accés a la classe social alta.
2. Entitats com la Sareb posi a disposició dels consistoris i, per tant, tregui al mercat tot el seu parc de vivendes. A quasi tots els municipis hi ha edificis sencers buits que estan acabats o pràcticament acabats. Això és inadmissible, sobretot en aquesta època de dificultat d’accés a l’habitatge. En aquest sentit, alineo la meva opinió amb la de l’editorial d’aquest setmanari: hi ha poders econòmics que es resisteixen a aplicar aquesta mesura. Tot i això, molts ajuntaments estan fent una gran feina en aquest sentit. Per exemple, l’Ajuntament d’Amposta està arribant a acords importants en diferents entitats per a treure al mercat una gran quantitat de vivendes.
3. En la mateixa direcció, si volem incrementar o incentivar l’oferta el Govern ha de crear una situació adequada per als qui poden fer-ho, concretament, els propietaris de les vivendes. En aquest sentit, s’ha d’oferir molta més seguretat econòmica i jurídica als propietaris. Per exemple, se’ls ha de garantir el cobrament puntual del lloguer, uns mínims de seguretat davant desperfectes causats pels inquilins i una actuació immediata en cas d’ocupació de la vivenda. Encara que sobre el paper aquestes mesures ja s’apliquen, el Govern les ha de garantir amb molta més solvència, seguretat i efectivitat que ara. Tanmateix, com molt bé diu la mateixa editorial d’aquest setmanari, els consistoris necessiten més competències i recursos per a pal·liar aquest problema, ja que són qui realment estan a primera línia i coneixen la situació de més a prop. Actualment, s’han d’esprémer el cervell i idear creatives fórmules per a tractar de suavitzar la batzegada.
D’altra banda, la demanda de vivenda també juga un paper rellevant. Com ja hem dit anteriorment, l’altra part de la solució consisteix en desincentivar la demanda. Aquí proposem dues mesures addicionals:
4. Estricta regulació o directament la prohibició de pisos turístics. Generalment, no soc partidari de l’excessiva regulació o la prohibició, però en ocasions l’evidència t’ho deixa ben clar: part de l’increment de preus és degut a aquest fenomen. I els ajuntaments no han de tenir por en aplicar aquesta mesura. Grans ciutats com Nova York o París ja ho han fet. Barcelona també els prohibirà a partir del 2028. Com sempre en economia, sovint hi ha un grup poblacional perjudicat. En aquest cas, els principals perjudicats seran els turistes, ja que les seves opcions d’allotjament vacacional es veuran reduïdes. Personalment, considero que és un mal que podem suportar.
5. Desincentivar la demanda d’habitatge en aquelles zones més
tensionades, bàsicament, les grans ciutats. Com? Canviant el model
productiu per a aconseguir el famós repoblament rural. No obstant, això
no és tasca fàcil i, sobretot, és una mesura a llarg termini. De fet, és
quasi més una utopia que una realitat. Però, com quasi res, no és
impossible.
Aquestes propostes són les mesures que s’haurien d’aplicar si l’objectiu
és solucionar el problema de l’accés a l’habitatge. Ara bé, la seva
aplicació depèn de dues grans qüestions: es volen donar més competències
als ajuntaments? I, hi ha prou diners per a construir molta més vivenda
social?
- https://setmanarilebre.cat/acces-a-lhabitatge-cinc-propostes-2/
- https://setmanarilebre.cat/acces-a-lhabitatge-una-critica-1/
El impacto de la pandemia en el turismo: modelos, estancias y mercado de alquiler
https://www.esade.edu/ecpol/es/publicaciones/el-impacto-de-la-pandemia-en-el-turismo-modelos-estancias-y-mercado-de-alquiler/
¿Servirá la nueva Ley de Vivienda para mejorar el alquiler en España?
https://www.esade.edu/ecpol/es/publicaciones/servira-la-nueva-ley-de-vivienda-para-mejorar-el-alquiler-en-espana-2/
Los promotores alertan de que el tope al alquiler ya reduce la inversión en vivienda en Catalunya
La demanda d'habitatge a Catalunya dobla l'oferta 2021-2025: la demanda s'estima entre 21.000 i 30.000 habitatges anuals i el ritme de construcció actual ~11.000 (Raya, 2022).
La congelació de rendes va suposar un descens en l'oferta del lloguer ~15% (Monràs et al 2022).
Los controles de precio y el desempeño económico
En esta entrevista, el profesor Ronald Balza Guanipa nos habla de los efectos de los controles de precios en la economía venezolana. El profesor Ronald Balza Guanipa es economista de la Universidad Central de Venezuela (UCV) con Maestría en Teoría Económica de la Universidad Católica Andrés Bello (UCAB). Ha sido miembro del Instituto de Investigaciones Económicas y Sociales de la UCAB y profesor de Microeconomía en cursos de pregrado y postgrado de la UCV y la UCAB, pregrado en la Universidad Metropolitana (Unimet) y postgrado en la Universidad de Los Andes (ULA), todas en Venezuela. Ha hecho investigación y docencia en equilibrio general, teoría de juegos, economía espacial, economía institucional y racionalidad limitada, y sus trabajos publicados se vinculan preferentemente con los problemas económicos y políticos venezolanos. Ha coordinado la elaboración y publicación de los libros "Venezuela 2015: economía, política y sociedad" y "Guayana" (tomos 1 y 2) y colaborado en la coordinación de "Fragmentos de Venezuela. 20 Escritos sobre economía", "El mundo del trabajo: Miradas desde Venezuela" y "Petróleo y extractivismo en Venezuela: propiedad, diversificación y Estado", publicados por la UCAB con apoyo de la Fundación Konrad Adenauer. Fue Jefe de Departamento de Economía Teórica en la Escuela de Economía de la UCV, y actualmente es Decano Encargado de la Facultad de Ciencias Económicas y Sociales de la UCAB.
- https://www.youtube.com/watch?v=-YE7IKfXrhw
Según los datos enviados a Civio por once comunidades autónomas, CaixaBank es el mayor casero de España, con cerca de 22.000 viviendas alquiladas con fianza depositada. Es el mayor casero privado en Andalucía, con cerca de 7.500 contratos de alquiler, y también en Aragón —con medio millar—, en Cataluña —con más de 5.000— y en la Comunidad Valenciana —2.671—. Y en las comunidades autónomas donde no es el mayor casero, está entre los principales.
Pero a CaixaBank le sigue muy de cerca Blackstone. El fondo de inversión estadounidense tiene alquiladas cerca de 19.600 viviendas en toda España a través de 27 filiales, y, de ellas, más de 13.000 están localizadas en la Comunidad de Madrid, donde es el mayor arrendador privado.
Son los dos mayores propietarios de las 737 empresas o grupos empresariales que acumulan al menos 50 viviendas alquiladas en las once comunidades autónomas que han facilitado datos a Civio. Son los llamados megatenedores, y, entre todos, superan los 178.000 alquileres, una cifra que supone cerca del 10% de los 1,8 millones de hogares en régimen de alquiler que contempla en estos territorios el Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI). Pero la cantidad de viviendas arrendadas por grandes empresas podría ser mucho mayor, ya que esta cifra no incluye las viviendas que están en manos de empresas filiales con menos de 50 alquileres ni aquellas de las que no se ha depositado fianza por estar ubicadas en comunidades autónomas en las que no es obligatorio o en otras en las que, aunque es obligatorio, como es el caso de Canarias, en pocas ocasiones se cumple.
https://civio.es/2024/04/02/caixabank-y-blackstone-los-dos-mayores-caseros-del-pais-suman-cerca-de-41-dot-400-viviendas-alquiladas/
https://www.expansion.com/catalunya/2024/04/03/660d7582468aebe0238b459e.html
5 ¿Quién les teme a los controles de precios?
La estrategia de “esperemos a ver” del gobierno alemán frente al shock de precios de la energía prolongó innecesariamente un período de mayor inseguridad económica y contribuyó a un marcado incremento en el apoyo al partido de extrema derecha Alternativa para Alemania (Alternative für Deutschland). El creciente ímpetu de AfD recién comenzó a flaquear después de que el gobierno cambió el curso e introdujo un freno de los precios de la energía como parte de un importante paquete de estabilización, conocido como Doppel-Wummus (“doble impacto”), en septiembre de 2022.
Una vez introducidos, estos topes de precios lograron proteger a los hogares del shock de Ucrania, pero el gobierno nunca estableció un tope de precios efectivo para la base industrial del país. El gobierno delegó la responsabilidad para el diseño del freno de los precios de la energía en un panel de economistas, la mayoría de los cuales se oponía fuertemente a cualquier medida más allá de simples pagos de suma fija al sector industrial. Esto implicó que las empresas manufactureras tuvieran poco incentivo para mantener la producción frente al alza estratosférica de los costos energéticos.
Es difícil sobreestimar las consecuencias calamitosas de esta política. La falta de una estrategia industrial coherente, sumada a la decisión de ajustar la política fiscal en medio de una crisis, podrían anunciar el fin de la proeza manufacturera de Alemania tal como la conocemos.
De todos modos, la pregunta sigue siendo: ¿podemos derrotar la oleada populista? Los potenciales beneficios económicos de los controles de precios de la energía -una respuesta política efectiva a los shocks energéticos alimentados por una incertidumbre de precios endógena- sugieren que la respuesta es afirmativa. Si bien los economistas de la corriente predominante suelen rechazar de llano los controles de precios, con el argumento de que, invariablemente, son subóptimos, la incertidumbre de precios inherente a los mega-shocks geopolíticos como la guerra en Ucrania subraya la necesidad de que los gobiernos reconsideren sus presunciones.
Sin duda, los topes de precios solo deberían utilizarse como un último recurso. Si bien brindan un alivio temporario, su efectividad depende de cómo los aprovechen los responsables de las políticas para enfrentar las escaseces de suministros. Es preferible generar reservas de materias primas esenciales a depender exclusivamente de medidas provisionales. De todas maneras, ganar tiempo es mejor que permitir que los shocks de oferta les causen estragos a nuestras economías y sociedades.
Tom Krebs, a former senior adviser at the German Finance Ministry, is Professor of Economics at the University of Mannheim and a member of the German Minimum Wage Commission. Isabella M. Weber, Associate Professor of Economics at the University of Massachusetts Amherst, is the author of How China Escaped Shock Therapy: The Market Reform Debate (Routledge, 2021
¿Quién les teme a los controles de precios? - Revista de Prensa (almendron.com)
Los artículos de investigación que evalúan los efectos de las políticas de control de precios de alquileres muestran que sí sostienen precios, pero a costa de reducir la oferta, beneficiar a rentas más altas y perjudicar a los jóvenes
Estimaciones para el control de alquileres en Minnesota () muestran que logró: Reducción 4,4% a 5,8% valor de las viviendas.
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137724000020
- https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046221000971?casa_token=Y7bCqwNBvXEAAAAA:HSfijcVzgAxUdPyMcnEVTvEs5dGVRk8t8o5WygEeC1q5_RiJT-RVMvxnVKeBHp8WcLyU5l8NyQ
- https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0166046223000510?casa_token=v6203Y1n0BQAAAAA:bOWVEzRLYAFDIeF3jE2v-8uOWtG3lahMTs0jL7QOfFPof9AYIubkM4UVfTbO13ZCFjeSVF67cg
¿Por qué el control de alquileres será un gran fracaso en Catalunya? Bernardo
Porque perjudicará a los que dice defender. Entre 10 o más interesados, el propietario, que busca minimizar la capacidad de impagos, casi siempre elegirá la familia o pareja con más ingresos.
La oferta de alquiler caerá por tres motivos:
1) se reducirá la rotación de viviendas (los inquilinos agotarán el tiempo del contrato)
2) se trasladará una sustancial parte al arrendamiento de temporada
3) los fondos de inversión venderán sus propiedades
" La
introducción del Índice de Precios del Alquiler, tal y como se ha
hecho, es una buena prueba de las consecuencias de hacer políticas
públicas sin evaluar su impacto ex ante:
Nadie tiene evidencia pero todos tienen opiniones fuertes e
incontestables sobre si funciona o no" H.C.
EL PP
Dice
que el Índice “desestabilizaría aún más el mercado, reduciría la oferta
y fomentaría la economía sumergida”, ya que fijaría precios de manera
artificial y haría que los caseros pusieran menos viviendas de alquiler
al sacar menos rentabilidad
- https://www.pp.es/actualidad-noticia/las-ccaa-pp-no-aplicaran-indice-precios-alquileres-por-reducir-oferta-viviendas
El PSOE
Dice que logrará “garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna a un precio asequible” al ofrecer mayor transparencia y conocimiento del mercado del alquiler, favoreciendo el incremento de la oferta de vivienda a precios asequibles
- https://www.lamoncloa.gob.es/serviciosdeprensa/notasprensa/vivienda-agenda-urbana/Paginas/2024/indice-referencia-precio-alquiler-vivienda-sepavi.aspx
SUMAR
Desde Sumar quieren un Índice pero con su formulación actual dicen que no servirá de nada o incluso puede ser contraproducente, ya que con horquillas tan altas puede llevar a que “no se bajen los precios o que incluso algunos caseros los pudieran subir
- https://amp.epe.es/es/politica/20240315/psoe-ignora-sumar-publica-boe-99516170
Claramente algunas de estas grandes afirmaciones son contradictorias entre sí.
Me fio mas de las evidencias de personas que conocen el sector, que ya demostraron que sucede en otras ocasiones como el prof Montalvo, que las pruebas-error del gobierno de turno
Mejor leer al experto Montalvo:
- http://www.econ.upf.edu/~montalvo/columnas/LVdinero%20opinion181009.pdf
- http://www.econ.upf.edu/~montalvo/columnas/narticulos.htm
- http://nadaesgratis.es/cabrales/jose-garcia-montalvo-el-economista-total
- www.econ.upf.edu/~montalvo/vivienda/rvalenciana.pdf
- www.econ.upf.edu/~montalvo/columnas/alto%20riesgo%20expansion001.pdf
Los datos de Monrás y Montalvo (2022) indican, además, un alto grado de incumplimiento
García Montalvo, J.; Monras, J.; Raya, J. M. (2023): “Los efectos de la limitación de precios de los alquileres en Cataluña”
García Montalvo: “Tratar de controlar los precios del alquiler es 'economía de chancleta'”
“Frenaremos las subidas abusivas del alquiler”. Es una cita textual del acuerdo de Gobierno entre PSOE y Podemos. Esta medida se ha terminando colando en la recta final de la negociación de los presupuestos entre los dos partidos. José García Montalvo,
Catedrático de Economía de la Universitat Pompeu Fabra, no tiene
reparos en calificarla de “economía de chancleta o de andar por casa”.
Es uno de los mayores expertos en el tema de la vivienda de nuestro país
y asegura que respecto a la cuestión de los alquileres “no hay
disidencia entre los economistas. Hay mucha evidencia empírica desde
hace tiempo que lo demuestra. Tratar de controlar los precios no funciona”. 21-10-2020
P: Tratar de fijar un precio tope al alquiler, ¿tiene sentido económico?
R: Es economía de chancleta o de andar por casa. Si te equivocas en el diagnóstico, el resultado es desastroso y contrario a lo que esperabas.
P: No se acabará con la subida de precios...
R:No, eso es mentira. En este tema los economistas lo tenemos muy claro. No hay disidencia y la evidencia empírica es cuantiosa desde hace tiempo. Esta idea no es de ahora. Lleva tiempo estudiándose.
P: ¿Por qué estos dos partidos políticos quieren aplicar este control de alquileres?
R: Creo que se confunden temas. Decir que en España no hay un control de precios y que con esta medida eso se solucionará... no es verdad. Dentro de un contrato ya hay fijada una subida: el IPC. Tratar de fijar un precio entre un contrato y el siguiente sería una perversión total del mercado.
P: ¿Por qué?
R: Porque es como si el mercado del alquiler fuera el salvaje Oeste, donde no hay reglas y no es así. Si coges los datos sobre protección de inquilinos en la Unión Europea, España antes de 2013 estaba de las más altas. Ahora estamos en el quinto o sexto lugar. Hay países importantes que están por detrás de nosotros.
P: ¿En qué condiciones y bajo qué circunstancias sería lógico este control del alquiler?
R: Dos muy concretas. La primera: si hay una o varias empresas que controlan el mercado. Ahí el Estado tiene que intervenir. Y dos, que haya un problema de información asimétrica: que el que alquile no sepa nada del piso. En nuestro mercado de alquiler no se da ninguna de estas dos circunstancias.
P: ¿No?
R: No, los grandes tenedores, las empresas que alquilan pisos sólo tiene el 5% del parque. Los demás son particulares.
P: ¿Existen datos oficiales de cuántas viviendas en alquiler controlan los fondos de inversión o sociedades inmobiliarias?
R: No, hay poca información y lo tienes casi que calcular a mano. Pero hay que tener en cuenta que esos grandes tenedores se han creado con la venta de los pisos que tenían los bancos tras la crisis del ladrillo.
R: Es decir, es un fenómeno reciente.
R: Sí. Y además no sólo es que sean pocos proporcionalmente en el mercado, sino que los precios de algunos están por debajo de la media.
P: El alquiler es entre particulares principalmente...
R: En España hay 2,3 millones de personas que están declarando rendimientos de activos inmobiliarios.
P: A ellos también les terminará afectando esta medida que se quiere impulsar.
R: En teoría, sí. Pero en la práctica, cuando intentas controlar los precios lo primero que surge es un mercado negro. Eso ocurrirá. Ha pasado en Alemania. Sucede siempre. ¿Que el límite son 750 euros? El resto se paga en negro. Así funciona y eso es incontrolable.
P: Es decir, ¿no servirá para nada?
R: Sería un lío sin ningún resultado. Lo que de vedad funciona es poner vivienda en alquiler social de manera consistente en el tiempo y de eso no se hace nada. Hablan del caso de Viena... ¿Te imaginas una ciudad con una política de vivienda constante durante 30 años?
P: Pues...
R: Vitoria lo ha hecho y le va muy bien. Ha resuelto el problema con dos principios muy básicos: ninguna vivienda pública dejará de ser pública. Nunca. Y dos, desde hace unos años no se construirá ningún piso público que no sea de alquiler. Así es cómo se resuelve.
R: Hemos aprendido lo que ya sabíamos. Es un ejemplo claro de todos los problemas que tienen los mecanismos de control de precios. Por no hablar de las cuestiones de implementación... Tienen un montón de pleitos por la fórmula que se emplea para fijar los precios de referencia.
P: ¿Cambia algo el análisis con lo que está ocurriendo ahora tras el covid? Más oferta de pisos en alquiler que vienen de plataformas como Airbnb...
R:En estos casos se están haciendo contratos de once meses para no llegar al año. Hasta que no vean que el turismo no va a volver no se reconvertirán totalmente. Hay algo más de oferta, es verdad. Y ahora nos planteamos adoptar una medida muy estricta justo cuando vemos que la situación se está destensionando por la crisis...
P: Bueno, alquilar en el centro de ciudades como Madrid o Barcelona sigue siendo muy caro.
R: Sí, pero algo más lejos hay pisos con buena relación calidad precio. No todo el mundo puede vivir en el centro de la ciudad. Además con el teletrabajo, para quien puede hacerlo, nos hemos dado cuenta de que no es tan importante vivir en el centro. Esta medida llegaría en el momento que menos se necesita.
2020
II -Entrevista mas actual Octubre 2023
"Existe un problema en un segmento específico: el alquiler a precio de mercado, que representa el 16% del total. Los principales problemas de acceso se localizan en las ciudades más grandes. Según datos internacionales, dedicamos el 40% de la renta al alquiler, lo que nos sitúa en una posición desfavorable en comparación con otros países "JGM
José García Montalvo es una de las voces económicas más relevantes del panorama actual. Doctorado por la prestigiosa Universidad de Harvard, nos atiende desde su despacho en la Universitat Pompeu Fabra (UPF), donde es catedrático. Ha contribuido significativamente en roles investigativos para la Barcelona School of Economics y el Instituto Valenciano de Investigaciones Económicas. Su obra y contribución al mundo académico y práctico han sido reconocidas con múltiples premios, como el Premio Jaume I de Economía y el reciente Premio Nacional a la Colaboración Público-Privada en 2023. Además, ha sido voz consultiva en instituciones de renombre mundial como la OCDE y el Banco Mundial, y su conocimiento ha trascendido en más de diecisiete libros y numerosos artículos en revistas de gran calibre. Conversamos con él acerca de la crisis del mercado de la vivienda, cómo hemos llegado hasta aquí y cuáles son las políticas que deberían implementarse para mitigar el aumento de precios de alquiler.
¿Estamos ante la mayor crisis de la vivienda de nuestra historia?
La respuesta depende de cómo definamos “crisis”. Si entendemos el concepto como una situación generalizada, está claro que no enfrentamos una crisis en el sector de la vivienda. Sin embargo, sí existe un problema en un segmento específico: el alquiler a precio de mercado, que representa el 16% del total. Los principales problemas de acceso se localizan en las ciudades más grandes. Según datos internacionales, dedicamos el 40% de la renta al alquiler, lo que nos sitúa en una posición desfavorable en comparación con otros países. Fuera de eso, nos encontramos en una situación relativamente mejor.
En cuanto a los precios de compraventa, aún se sitúan significativamente por debajo de los máximos alcanzados durante el periodo de la burbuja inmobiliaria. Si comparamos el crecimiento de los precios de vivienda en los últimos diez años con países como Canadá, donde los precios se han duplicado, o EEUU, donde han crecido entre un 16% y un 19%, España no ha experimentado ni mucho menos una inflación similar. Durante la última crisis, fuimos la “oveja negra”. Sin embargo, en este último periodo, el crecimiento de los precios en nuestro país ha sido inferior al promedio internacional.
¿La subida de precios dará un respiro en algún momento?
La historia económica nos muestra que los mercados, incluido el inmobiliario, tienen ciclos. Después del colapso de la burbuja inmobiliaria, experimentamos una caída drástica en los precios, con una disminución de casi el 50% en muchos lugares. Desde 2014, el mercado ha estado en una fase de recuperación, con precios que aumentan de manera más gradual. Uno de los factores clave que mantienen los precios altos es la disparidad entre oferta y demanda. En muchas áreas urbanas, simplemente no hay suficientes viviendas disponibles para satisfacer la demanda. A menos que se tomen medidas para corregir este desequilibrio, es probable que los precios sigan siendo altos.
¿Cuál es la solución?
El problema de la vivienda es complejo y no hay una única “solución mágica”.
Algunas posibles soluciones podrían incluir incentivar la construcción de nuevas viviendas en áreas de alta demanda, algo que puede encontrarse con obstáculos tanto políticos como sociales. Las ciudades podrían considerar revisar sus políticas y regulaciones de zonificación para permitir una mayor densidad o tipos de viviendas diferentes. A nivel gubernamental, podría haber más intervención en el mercado de alquiler para garantizar que sea asequible, quizás a través de subsidios o control de alquileres. También es vital que haya colaboración entre el sector público y privado, trabajando juntos para encontrar soluciones innovadoras.
¿Ya no es la mejor opción, invertir en vivienda?
Nunca lo ha sido. La vivienda ha sido vista históricamente como una inversión sólida en muchos lugares. Proporciona no solo un rendimiento financiero, sino también un lugar para vivir. Sin embargo, como todas las inversiones, tiene sus riesgos. La crisis financiera de 2008 es un recordatorio de que los precios de las viviendas pueden caer drásticamente. Aunque la vivienda puede ser una parte importante de una cartera de inversiones, es fundamental diversificar y no depender únicamente de un único tipo de activo. Invertir en vivienda también debe hacerse con una perspectiva a largo plazo y no simplemente esperando ganancias rápidas.
¿Cómo valora las últimas soluciones de avales aportadas por el Gobierno?
El dilema actual radica en que las medidas se centran en un segmento muy específico. Aquel segmento de la población que ya ha saldado su hipoteca se encuentra en una situación más favorable que la media europea. Asimismo, quienes pagan un alquiler por debajo del precio de mercado o no pagan alquiler en absoluto están en una posición ventajosa. Donde de verdad enfrentamos los grandes desafíos es en el ámbito del alquiler de vivienda a precio de mercado.
Para abordar el problema de la vivienda es vital que haya colaboración entre el sector público y el privado, como sucede en otros países, trabajando juntos para encontrar soluciones innovadoras.
Retomar políticas que en el pasado dañaron el mercado de alquiler no es la solución.
Durante años, hemos enfocado nuestras políticas en la compra de viviendas, lo que nos ha llevado a la situación actual. Cualquier medida que favorezca únicamente la adquisición de vivienda, como las desgravaciones fiscales, nos desvía del camino que deberíamos seguir. ¿Es positivo ofrecer ciertos incentivos a los propietarios? Sí, en cierta medida, ya que propietarios comprometidos pueden contribuir a crear barrios más saludables. Sin embargo, ese no es el núcleo del problema que enfrentamos actualmente. Debemos centrarnos en abordar la problemática del alquiler a precios de mercado.
Existen otros países como Reino Unido que ya lo han hecho. ¿Nos puede contar cómo lo han hecho?
Reino Unido ha enfrentado desafíos similares en el mercado inmobiliario. Para ayudar a los compradores primerizos y otros grupos desfavorecidos a acceder a la vivienda, el gobierno introdujo el programa “Help to Buy”. Esta iniciativa ofreció incentivos como préstamos sin intereses y avales gubernamentales para ayudar a las personas a comprar su primera casa.
Sin embargo, como todas las políticas, tuvo los mismos defensores que detractores.
Mientras que, por una parte, ayudó a muchos a subir al primer peldaño de la propiedad, también hubo preocupaciones de que pudiera estar inflando artificialmente los precios al aumentar la demanda sin abordar adecuadamente la oferta. Es un ejemplo de cómo las intervenciones gubernamentales en el mercado inmobiliario pueden tener impactos tanto positivos como negativos, y la importancia de monitorear y ajustar estas políticas con el tiempo.
Algunos apuntan a que esto podría crear una burbuja inmobiliaria. ¿Es así?
No, en esta ocasión no se anticipa la formación de una burbuja inmobiliaria. Aunque ciertos factores podrían dar esa impresión, en realidad, el volumen de operaciones no es lo suficientemente amplio para desencadenar una crisis de tal magnitud. Además, la supervisión bancaria es mucho más estricta en la actualidad. El Banco Central Europeo revisa exhaustivamente todas las operaciones y prácticas de crédito. Si un banco comienza a ofrecer préstamos a individuos que no pueden pagarlo, es probable que se enfrenten a graves sanciones.
El Euríbor ha bajado en agosto por primera vez desde abril de 2022. ¿Vamos a ver una estabilización del indicador?
Va a depender en gran medida de la evolución económica. Estamos viviendo situaciones atípicas en términos históricos. La economía parece estancada, pero, paradójicamente, el desempleo se encuentra en mínimos históricos y la generación de empleo continúa. Por otro lado, la inflación sigue siendo elevada. Los presidentes de los bancos centrales han adoptado posturas firmes, partiendo de la premisa de que la inflación debe reducirse. En este contexto económico peculiar, los agentes del mercado parecen anticipar que los tipos de interés descenderán antes de lo previsto, y eso es una razón por la que hemos observado una disminución en el Euríbor. Se está evidenciando una preferencia por la compra de deuda a medio plazo, dado que a corto plazo esta ofrece menor rentabilidad. Aunque los agentes de mercado creen que hemos alcanzado el punto máximo y que las tasas disminuirán, ese no es el mensaje que se está intentando transmitir desde las instituciones.
Hemos llegado a unos niveles de propiedad desorbitados, en nuestro país, cercanos al 85%. ¿Ha sido esto la causa de la crisis de vivienda actual?
Definitivamente. Este proceso llevó a un mercado de alquiler extremadamente reducido. En 2005, el alquiler solo representaba el 9,5%. Desde entonces, ha habido una ligera recuperación y ha aumentado un poco. Lo que ocurrió es que, durante la época franquista, se incentivó la construcción de viviendas y se estableció un control absoluto sobre las rentas, de modo que el precio del alquiler no podía variar. Esto acabó con el mercado del alquiler. Durante los años 70, hubo inflación, pero no se podía ajustar el precio del alquiler acorde a ella. Luego, con la llegada de la democracia, se introdujeron deducciones fiscales para la compra de viviendas. Continuamos con ese enfoque y, desde los años 50, cuando teníamos un alto porcentaje de alquileres, este ha ido disminuyendo debido al incremento de compras, llegando a los años 2000 con una oferta de alquiler muy limitada. Esto ha causado numerosos problemas entre comunidades, afectando la movilidad y otros factores.
Sin embargo, la mentalidad de la gente está cambiando: ahora, a muchas personas no les importa alquilar.
Pero en la situación actual es más difícil acceder a una hipoteca debido a la falta de oferta. Regenerar ese mercado toma tiempo. En los últimos 15 años, hemos avanzado significativamente, llegando al 16%, pero aún queda mucho por hacer.
Ahora, intentando estabilizarlo, vemos cómo se disparan los alquileres. ¿Las medidas de controlar el alquiler funcionan?
--Las medidas para controlar los alquileres, como limitar los precios, pueden ser contraproducentes---
Si se limitan los precios de alquiler, podría desincentivar a los propietarios a alquilar sus propiedades. Además, si se vuelve más rentable vender propiedades en lugar de alquilarlas debido a estas restricciones, podríamos seguir profundizando el problema del mercado de alquiler.
Para abordar este problema, es necesario implementar soluciones desde múltiples frentes.
Durante mucho tiempo, el sector público ha sido deficiente en su papel. Se han mermado las viviendas sociales existentes. Estas se privatizaron, otorgando títulos de propiedad a sus habitantes para que pudieran comprarlas.
Es esencial construir un nuevo stock de viviendas, y es obligación del sector público hacerlo. Además, debe encargarse de las viviendas de emergencia y las viviendas sociales. Esto es algo que ya debería haberse puesto en marcha.
Por otro lado, está el tema de la vivienda a precio asequible.
El sector público no puede proveer todas las viviendas necesarias por sí solo.
La colaboración público-privada, como se lleva a cabo en otros lugares, puede ser una solución.
En este esquema, el propietario se compromete a construir viviendas a precios asequibles. Existen también medidas fiscales en las que la base imponible se reduce si se alquila por debajo del precio de mercado, o si se alquila a personas jóvenes. Si decides alquilar al precio de mercado, entonces, pagarás más impuestos. Otra opción es reducir el precio de alquiler. Hay muchas estrategias que funcionan y otras no tanto, como los subsidios directos, que también podrían ser aplicados en situaciones específicas. Se ha propuesto también tomar todas las viviendas de grandes propietarios y ponerlas en alquiler a largo plazo. En este esquema, el Estado pagaría un alquiler a esos propietarios, pero mantendría el control sobre el precio del alquiler. Estas viviendas, por ende, serían subarrendadas a las comunidades autónomas, que decidirían quiénes deben habitarlas.
Hay algo que está claro, y es que, a pesar de las continuas promesas de construir muchas viviendas, la realidad es que no se está edificando prácticamente ninguna.
Pero en los medios se bombardea continuamente con que habrá un parque de viviendas público cercano a los 200.000 hogares…
Se están construyendo muy pocas viviendas, una cantidad ínfima.
Se parece más a una estrategia electoral que a una realidad. Recordemos que en 2021 se prometieron 100.000 viviendas con una distribución similar a la última propuesta, y ahora todavía se prometen más, pero no se ha puesto en marcha ninguna de estas iniciativas. Está claro que no es la prioridad. Si la vivienda interesa de verdad a un gobierno, en los presupuestos públicos tendría que haber una partida suficiente dedicada a ello. Aunque sí existe una partida presupuestaria para vivienda, su proporción en relación con el PIB es significativamente menor comparada con otros países. Podríamos decir que es una quinta parte de lo que destinan otros vecinos europeos con los que solemos compararnos. Es un tema crucial… ¡pero lo dejan en manos del sector privado! La responsabilidad es del Estado, y deben demostrarlo.
¿Nos estamos empobreciendo cada vez más? ¿Va a tener solución en un futuro o ya es un hecho imparable?
La situación apunta a que la inflación no retornará a los niveles mínimos que se experimentaron hace cinco o seis años. Hay diversas tendencias generales que nos conducen hacia inflaciones más elevadas.
Entre estas tendencias se encuentra la desglobalización.
Los productos ahora tienden a ser más caros debido a que la globalización anteriormente permitía producirlos en lugares donde el costo era más bajo.
Las tensiones geopolíticas podrían complicar esta dinámica en el futuro.
La ruptura de las cadenas de producción es otro factor por considerar.
Aunque pueda resultar económico tener cadenas de producción en países lejanos, este modelo conlleva riesgos que pueden afectar la producción global. Ahora mismo, las empresas tienden a optar por lugares que no solo sean económicos, sino también que estén estratégicamente posicionados, lo que aumenta los costes y genera inflación.
Además, los precios de la energía están en alza.
Cuando se aprueben medidas relacionadas con el contenido de CO2, es probable que esto tenga un impacto directo en los precios. Si los salarios no siguen una tendencia al alza que supere el ritmo de inflación, la renta real de las familias disminuirá. En años recientes, hemos observado un incremento de los precios causado por aumentos salariales y, posteriormente, por el impacto en las ganancias. Ahora, en cambio, vemos como algunos sectores concretos, como es el caso del energético, reportan altísimas ganancias.
Estamos ante el reto de decidir cómo se repartirán los beneficios entre rentas y salarios. Si los salarios no aumentan adecuadamente, se continuará erosionando la capacidad adquisitiva.
A corto plazo, la situación es clara: el año pasado, la inflación superó ampliamente el aumento de los salarios. Excepto en el caso de los jubilados, ningún sector tuvo un incremento cercano al 8%.
El interrogante es: ¿qué deparará el futuro? A pesar de lo que los empresarios puedan tener sus preferencias y obstaculicen ciertas subidas salariales, está claro que necesitarán trabajadores. Y, para ello, tendrán que llegar a acuerdos atractivos para conseguir retenerlos.
- https://catalunyaeconomica.com/entrevistas/jose-garcia-montalvo-no-estamos-a-las-puertas-de-otra-burbuja-inmobiliaria/
El control de precios es una medida adecuada para situaciones de monopolio u oligopolio, pero no cuando hay casi dos millones de propietarios particulares
6 ¿Topar el precio de los alimentos como escudo ante la inflación?
El ministro de Agricultura, Luis Planas, y el propio partido socialista no son los únicos que han rechazado ya la propuesta de Yolanda Díaz de topar los precios de los alimentos para aliviar la subida que sufren los consumidores en la cesta de la compra. La medida de política económica que reclama la ministra de Trabajo tampoco cuenta con el beneplácito de los economistas, que la consideran "populista", "ineficaz" y "peligrosa".
"Establecer controles de precios en los mercados de alimentos es una política que la evidencia empírica internacional ha resumido como ineficaz, que no solucionará el problema de la inflación. No existen casos de éxito que destacar (y sí muchos fracasos)", opina en declaraciones a Vozpópuli Juan Luis Jiménez, economista y profesor titular de la Universidad de Las Palmas de Gran Canaria.
Jiménez argumenta, en primer lugar, que la implementación de esta medida es difícil en mercados con múltiples productos: "Si pones tope al precio del pan, debes especificar claramente qué pan es y, acto seguido, las empresas tendrán incentivos a reducir su fabricación si no les es rentable y fabricar otros", explica. En segundo lugar, y derivado de lo anterior, "hay más probabilidad de generar escasez en los productos que se topen".
En tercer lugar, Luis Jiménez explica que "se reducen los incentivos de empresas a producir esos bienes e incluso a innovar en ellos: "¿Para qué hacerlo si no podré estimar libremente qué beneficios obtener en el futuro?", comenta. Finalmente, otro de los argumentos en contra de la medida es que "el Gobierno estaría facilitando la creación de un cartel entre las empresas, al acordar precios de mercado y facilitar el intercambio de información entre ellas, algo que es ilegal en todos los países desarrollados".
En la misma línea, Manuel Hidalgo, profesor de Economía Aplicada de la Universidad Pablo de Olavide de Sevilla, opina que se trata de una medida "populista" y "de fácil calado" en la sociedad que "no suele tener efectos positivos ni a medio ni a largo plazo, sino más bien todo lo contrario". Para el economista, ésta puede tener sentido en casos particulares y momentos determinados, como ocurrió con las mascarillas durante la pandemia hasta que la oferta se normalizó.
Sin embargo, Hidalgo asegura que el control general de precios de productos de consumo acaba generando "más problemas que beneficios" e históricamente ha terminado llevando al racionamiento. "No tiene por qué pasar, pero no suele ser una medida positiva", advierte el experto.
Por su parte, Antonio Pedraza, presidente de la Comisión Financiera del Consejo General de Economistas, también asegura a este periódico que el tope al precio de los alimentos es "muy difícil de aplicar", pues "se trata de controlar el mercado y quitar la eficiencia intrínseca del mismo: libre juego de oferta y demanda". Recuerda el intento frustrado de Richard Nixon de aplicarla en EEUU para controlar una inflación superior al 14% y concluye que "se trata de algo impensable en una economía de mercado".
Asimismo, otros expertos económicos consultados también comentan a Vozpópuli que "los controles de precios pueden ser eficaces para moderar la inflación si el aumento en costes es temporal, pero si es permanente, las pérdidas que generarán las empresas por el incremento en costes harán que las menos rentables salgan del mercado y habrá desabasto". La otra alternativa es que aparezca "un mercado negro que lleve a la pérdida de recaudación impositiva, reducción de seguridad y disminución de la inversión privada", añaden.
Por otro lado, advierten que "si el control viene acompañado de una subvención para prevenir esto último, las finanzas públicas se verían todavía más comprometidas, con pasivos contingentes a largo plazo, en un momento en el que el déficit ya es elevado". Además, "puede tener efectos regresivos": la fijación del precio es independiente de la renta de la persona que adquiere el bien. Y si la fijación de precios no es consensuada y existe la percepción de que se beneficia a unos sectores frente a otros, "puede haber tensión social".
En términos generales, los economistas consultados por este periódico reconocen que el problema de la inflación supone un perjuicio notable y la solución no es sencilla ni única. "Siempre habrá perdedores, pero el objetivo debe ser que no paguen los de menor renta, y para ello sí debe intervenir el Estado: ayudas específicas a menor renta, mejoras en la competencia en la cadena de distribución, etc.", defiende Jiménez.
El precio de los alimentos, en máximos
Según los últimos datos confirmados del Índice de Precios de Consumo (IPC) que elabora el Instituto Nacional de Estadística (INE), referentes al mes de julio, los alimentos y bebidas no alcohólicas son un 13,5% más caros que en el mismo mes del año pasado, siendo ésta la subida anual más acusada desde el comienzo de la serie del Instituto en 1994. Como consecuencia, hacer la misma compra que hace un año cuesta ahora 54 euros más de media a los hogares españoles.
La idea de la ministra de Trabajo es que los veinte o treinta alimentos más básicos tengan un tope en su precio como escudo ante la inflación, como ya tuvieron las mascarillas sanitarias o la bombona de butano, lo cual, según Díaz, se haría esta vez mediante pacto entre las partes, sin necesidad de fijar los topes por ley. De momento, las empresas aseguran no tener noticias sobre esta posible intervención.
Díaz quiere sumar esta propuesta a la batería de medidas que el Gobierno ha ido tomando en los últimos meses para intentar paliar la inflación. El propio presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, ya asume que este descontrol de los precios no se corregirá en el corto plazo, y este martes referenciaba a la previsión de la Comisión Europea de acabar el año con una inflación media del 8% en el cara a cara que tuvo con el líder de la oposición, Alberto Núñez Feijóo, en el Senado.
En la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros de este martes, Yolanda Díaz sugirió que Pedro Sánchez apoya su propuesta, aunque el presidente no hizo mención alguna a la misma en su posterior comparecencia en el Senado. Su partido, el PSOE, se ha posicionado en contra.
El portavoz socialista en el Congreso de los Diputados, Patxi López, señaló este martes que la propuesta de topar el precio de los alimentos básicos es "de dudosa legalidad" y propuso "actuar en otros campos". Por su parte, Podemos se ha mostrado más afín a la idea de crear un impuesto extraordinario a las grandes superficies. El propio líder de Comisiones Obreras, Unai Sordo, ha apoyado la idea de limitar el precio de algunos alimentos básicos pero ha reconocido que "no es fácil".
https://www.vozpopuli.com/economia_y_finanzas/economistas-tope-precio-alimentos.htmlLa realidad antes los jovenes se podian casar y comprar una vivienda a los 25 años, ahora se aproximan a los 35 años. Antes las familias se podian comprar a los 40 años una segunda residencia en la playa o montaña ahora olo esta al alance de ricos de otros paises
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Seis mil millones al año: el coste de resolver el problema de la vivienda
https://t.co/pmrCCk0oo6
El
alquiler temporal hay que considerarlo oferta. Previo al control ese
tipo de contratos tenían demanda (baja) y tienen que existir.
Obviamente, no es la oferta que queremos (hay que incluirlo en el
control para evitar exceso), pero hay que contabilizarla
En vivienda una política no resuelve nada, han de ser paquetes de políticas complementarias entre sí. Medidas que (A PARTE DE la construcción) se expusieron en el debate:
-Relajar restricciones de construcción en altura (a cambio de introducir vivienda asequible)
-Edificios mixtos
https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=4319009
-IBI según usos de la vivienda
https://www.sciencedirect.com/science/article/abs/pii/S0047272719301409
-Impuesto al valor del suelo
https://nadaesgratis.es/andreu-arenas/llego-la-hora-del-impuesto-sobre-el-valor-del-suelo
-Derecho de tanteo y retracto desde las administraciones
-Creación de industria de lucro limitado (para construcción y rehabilitación)
-Promoción de Bolsas de Vivienda
-Tipos impositivos Asociaciones de vivienda VS SOCIMIS
- https://x.com/I_Auci_Ello/status/1847224879482814580
-Aval al alquiler (alternativa al Bono, aumenta la seguridad y la oferta
- https://thomas-bezy.com/publication/working-paper-1/insuring_landlords/
Medidas sobre alquiler temporal y viviendas turísticas
- https://thomas-bezy.com/publication/working-paper-1/insuring_landlords/
Los efectos del control de alquileres a través de la investigación empírica: una revisión casi completa de la literatura, por@KXolodilinen Journal of Housing Economics
https://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137724000020
José G. Montalvo y Montoriol niegan un nuevo boom inmobiliario: “El precio de la vivienda sube por el aumento de la demanda y no por factores especulativos ligados al crédito”
El aumento de la población, con la creación de 200.000 nuevos hogares al año, dobla la oferta nueva de viviendas, ya que al año se solicitan 110.000 licencias de obra
El ciclo de diálogos La [Des] Igualdad de oportunidades que organiza la Fundació Ernest Lluch y el Ivie, con la colaboración de CaixaBank, continuó el jueves con una segunda sesión en la que se mostraron las causas de los problemas de acceso a la vivienda en España, así como algunas propuestas para solucionarlos. José García Montalvo, catedrático Economía Aplicada de la Universitat Pompeu Fabra, profesor investigador de Barcelona School of Economics y de Ivie; y Judit Montoriol, economista principal en el departamento de Economía Española en CaixaBank Research; hicieron un primer diagnóstico de la situación del mercado de la vivienda en España y destacaron el desequilibrio entre oferta y demanda. “Mientras que en 2023 se crearon 200.000 nuevos hogares, la oferta de vivienda solo creció en 110.000 visados de obra nueva. Esta brecha es lo que impulsa el precio de la vivienda al alza”, destacó Montoriol. Además, estas necesidades van a aumentar previsiblemente en el futuro ya que, según las nuevas proyecciones del INE en los próximos años se crearían 330.000 hogares nuevos por año, porque los flujos migratorios crecientes, que son importantes porque contrarrestan el envejecimiento poblacional de España, van a necesitar vivienda.
El crecimiento de la demanda muy superior al de la oferta explica el auge de los precios de la vivienda por encima, además, del aumento registrado en los ingresos, especialmente de los jóvenes, que tienen más dificultades para emanciparse. Si en 2008 el 65% de los jóvenes accedía a una casa en propiedad, actualmente solo puede permitírselo un 32%.
Precisamente, Montalvo quiso destacar que las dificultades de acceso a la vivienda, con el sobreesfuerzo tanto en alquiler como en compra, se concentra en los grupos de población de los últimos quintiles de renta, especialmente jóvenes e inmigrantes.
Ambos ponentes coincidieron en explicar el crecimiento de los precios por este desajuste entre oferta y demanda y rechazaron la posibilidad de que estuviéramos sufriendo una nueva burbuja inmobiliaria. “El crecimiento del precio lo sostiene el aumento de la demanda de vivienda y no factores especulativos ligados al crédito. En termino en reales, el precio de la vivienda en España está un 25% por debajo del pico de la burbuja, en 2007”, explicó la economista de CaixaBank Research.
En este contexto, los dos economistas aportaron algunas de las medidas que, en su opinión, podrían contribuir a relajar las diferencias entre oferta y demanda. Por un lado, Montalvo insistió en la necesidad de que el sector público facilite y promueva la construcción de vivienda asequible en alquiler. Insistió en que limitar el precio de los alquileres no es la solución porque solo recorta los precios de los inmuebles de mayor importe, pero no de los que están por debajo del precio medio de mercado, que son justo a los que pueden acceder las personas con menores niveles de renta. El control de precios también provoca, según Montalvo, una reducción de la oferta de pisos de gama alta; que se invierta menos en rehabilitación, ya que no se puede amortizar esa inversión; y que se incrementen los precios en las áreas colindantes a las de alquileres limitados.
En opinión de Montoriol el problema principal es la escasez de suelo y es fundamental que la Administración ayude a liberar suelo para la promoción de viviendas. Además, recordó que el sector de la construcción tiene un problema de baja productividad, con tiempos demasiado elevados de fabricación, por eso, propuso fomentar la construcción industrializada, con la que se puede, no solo abaratar los precios de las viviendas, sino también construirlas más rápidamente. Sobre este tema, el profesor de la Universitat Pompeu Fabra recordó los problemas de financiación que tienen este tipo de vivienda industrializada y animó a la Administración y a las entidades financieras a favorecer las hipotecas también para construcciones que no estén fijadas al terreno.
En cualquier caso, para Montalvo la vivienda en propiedad no debería ser la opción inicial de los más jóvenes “La tasa de propiedad de vivienda no puede ser del 85% como hemos llegado a tener en España, hay que promover el alquiler social para los jóvenes como ya se hace en muchos países desarrollados.”
- https://www.ivie.es/es_ES/jose-g-montalvo-y-montoriol-niegan-un-nuevo-boom-inmobiliario-el-precio-de-la-vivienda-sube-por-el-aumento-de-la-demanda-y-no-por-factores-especulativos-ligados-al-credito/
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